A mí lo que me sorprende es que FCC se meta en ésto según está el entorno inmobiliario y el contexto general de la economía.
Los terrenos edificables de las áreas
metropolitanas valen un tercio de lo que costaban en el boom
inmobiliario. El resto tiene un precio “simbólico”. Andalucía, donde hay
más ‘stock’ de solares.
¿Cuánto vale realmente el suelo? Es una de las grandes preguntas que
se hacen los sectores inmobiliario y financiero. La muestra de solares
que se transaccionan actualmente es tan poco representativa que los
expertos no consideran que refleje el verdadero precio de los terrenos
edificables. Además, el sector está muy atomizado.
Por tanto, la única manera de saber realmente la pérdida de valor de
estos activos inmobiliarios tan poco líquidos es recopilar datos área
por área. De esta forma, los suelos de las zonas metropolitanas –que
equivalen a 558.206 viviendas– se han depreciado ya un 65% desde el pico
de la burbuja residencial, según los cálculos que ha realizado,
provincia a provincia, la consultora RR de Acuña & Asociados.
Cifras que no se alejan de las previsiones del Banco de España, que a
mediados de 2010 contempló una devaluación de estos activos del 50%, y
en el escenario negativo de los test de estrés que hizo a las entidades
financieras estimó un 60% de caída del precio.
Pero ésos son los suelos situados en las mejores localizaciones. ¿Qué
pasa con el resto? Como avanzó EXPANSIÓN el 23 de febrero, los
inversores de la City londinense le preguntaron al director de
regulación del Banco de España, José María Roldán, qué ocurriría con las
cajas si el suelo costase “cero”. Él negó la mayor, porque,
efectivamente, no todo carece de valor. Los expertos afinan más en la
respuesta: “Un suelo urbanizable no se puede vender con un descuento
menor del 70%”, apunta José Luis Ruiz, consultor inmobiliario y autor
del libro Adiós, ladrillo, adiós.
Efectos colaterales
Fernando Rodríguez y
Rodríguez de Acuña agrega: “El precio de los suelos que no están
situados en zonas metropolitanas y están mal situados es simbólico”. ¿Y
cuántos suelos hay con estas características? ¿A cuántas viviendas
equivalen? A nada menos que 574.818, según un estudio al que ha tenido
acceso este diario. Es decir, una carga equivalente al 77% del excedente
de pisos terminados sin vender que acumulan promotores y bancos.
“Si tenemos en cuenta el deterioro de los precios esperados y el
tiempo de gestación de este suelo, se puede concluir que los valores
actuales de mercado son muy inferiores a los que aparecen reflejados en
balance”, agrega Rodríguez de Acuña. De hecho, ello provoca que “una
gran parte de las empresas promotoras no solamente sea insolvente, sino
que se encuentra en situación de quiebra”.
Sin embargo, las estadísticas del Ministerio de Fomento registran una
depreciación acumulada de los suelos inmobiliarios del 33%. ¿Por qué?
Porque en ellas sólo se muestra el precio de los solares vendidos –que
son muy pocos y, fundamentalmente, de particulares–, y únicamente el
valor del terreno, no de su edificabilidad.
Por comunidades
¿Y cuánto suelo acumulan
promotores, particulares y entidades financieras? El equivalente a 2,7
millones de viviendas. 1,3 millones corresponden a suelo acabado o en
gestión (a punto de ser urbanizado). Pero hay, además, proyectos parados
o que ni siquiera han podido ser iniciados y que iban a acabar
transformándose en 1,43 millones de inmuebles.
Cabe subrayar que el crédito concedido a todos estos proyectos es de más de 143.600 millones de euros.
Como siempre, el stock de suelo va por barrios. Las autonomías que
más solares acumulan son, generalmente, las más grandes: Andalucía (el
equivalente a 281.581 pisos), Cataluña (238.823), Comunidad Valenciana
(131.775) y Castilla-La Mancha (110.933). Las que menos terrenos
fantasma albergan son La Rioja (11.869), las Islas Baleares (12.278) y
Navarra (12.778).
La banca ‘permuta’ solares por pisos para retrasar las pérdidas
Las entidades financieras llevan dos años buscando fórmulas
imaginativas para sacar de balance los activos inmobiliarios. Por ello,
se ha generalizado la práctica de permutar suelos a los promotores a
cambio de pisos, para evitar o retrasar las pérdidas derivadas de los
terrenos urbanizables, como confirman, entre otros, Carlos Martínez,
administrador de la plataforma Admentum; José Antonio Pérez, director
general del IPE; y José Luis Ruiz, consultor inmobiliario.
La entidad en cuestión financia la totalidad de un suelo al precio
anterior (hinchado), y el promotor se compromete, a cambio, a construir
las viviendas en ese suelo. El banco recupera activos más caros que el
suelo y el promotor gana tanto como le haya costado la construcción, más
un margen. Este cobro puede ser en especie (en pisos).
De esta forma, las entidades comercializan esos pisos –con
depreciación o no– y minimizan las pérdidas derivadas de los suelos que
tenían. Al menos, las retrasan dos años –el tiempo que se tarda en
edificar los pisos–.
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